A Caixa Econômica Federal utiliza cinco modalidades distintas para vender os imóveis que retomou de financiamentos inadimplentes. Cada modalidade tem suas próprias regras, base legal, faixa de desconto e forma de participação. Entender essas diferenças é fundamental para escolher a melhor estratégia de compra.
Descontos de até 90% nos leilões da Caixa.
Filtros avançados, mapa por cidade e alertas por email.
Visão geral das 5 modalidades
Quando um mutuário deixa de pagar o financiamento, a Caixa retoma o imóvel e o coloca à venda. O imóvel percorre um ciclo de modalidades, começando pelo 1º Leilão e, caso não seja vendido, avançando para modalidades com descontos progressivamente maiores.
| Modalidade | Base legal | Valor de referência | Dinâmica | Desconto típico |
|---|---|---|---|---|
| 1º Leilão SFI | Lei 9.514/97 | Garantia atualizada ou avaliação (o maior) | Lances públicos | 0% |
| 2º Leilão SFI | Lei 9.514/97 | Total da dívida + despesas | Lances públicos | Variável (dívida pode ser menor que avaliação) |
| Licitação Aberta | Lei 13.303/2017 | Desconto sobre avaliação atual | Edital público | Variável |
| Venda Online | Lei 13.303/2017 | Desconto sobre avaliação atual | Lances com cronômetro | Variável |
| Venda Direta Online | Lei 13.303/2017 | Desconto sobre avaliação atual | Primeiro a propor | Variável |
1º Leilão SFI
O 1º Leilão é a primeira tentativa de venda do imóvel retomado. Regido pela Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), o valor mínimo de lance é o valor da garantia atualizada ou a avaliação da prefeitura (o maior entre os dois), ou seja, geralmente não há desconto nesta etapa. O leilão é conduzido por leiloeiro oficial credenciado pela Caixa, conforme edital.
- Quem participa: Pessoas físicas e jurídicas cadastradas no portal do leiloeiro
- Valor mínimo: Garantia atualizada ou avaliação da prefeitura (o maior)
- Pagamento: Geralmente à vista, conforme edital
- Comissão ao leiloeiro: 5% sobre o valor de arrematação, pago pelo comprador diretamente ao leiloeiro
2º Leilão SFI
Se o imóvel não for vendido no 1º Leilão, ele vai para o 2º Leilão. A grande diferença é que o valor mínimo cai para o total da dívida somado às despesas de consolidação, que costuma ser bem inferior ao valor de avaliação.
- Valor mínimo: Total da dívida + despesas de consolidação
- Prazo: Ocorre após o 1º Leilão, conforme edital
- Pagamento: Geralmente à vista, conforme edital
Licitação Aberta
A Licitação Aberta é uma concorrência pública regida pela Lei 13.303/2017, artigo 28, §3º. Os interessados enviam propostas conforme as regras definidas no edital, e a maior proposta acima do valor mínimo vence.
- Como participar: Enviar proposta conforme as regras e prazos definidos no edital
- Vantagem: Menos concorrência que os leilões online
- Desvantagem: Processo mais burocrático e com prazos rígidos
Venda Online e Venda Direta Online
Estas são as modalidades mais acessíveis e populares, pois funcionam inteiramente pelo portal da Caixa, sem necessidade de presença física.
A Venda Online funciona como um leilão eletrônico com cronômetro. Os participantes enviam lances durante um período determinado. Quando o cronômetro chega a zero, vence o maior lance. Cada novo lance nos últimos 5 minutos estende o prazo em mais 5 minutos.
A Venda Direta Online (ou Compra Direta) é a modalidade mais simples: o imóvel tem um preço fixo e o primeiro interessado a enviar uma proposta pelo valor mínimo (ou superior) leva o imóvel. Não há cronômetro nem disputa — é quem chega primeiro.
O ciclo do imóvel retomado
Na prática, o imóvel retomado percorre as modalidades em uma sequência lógica. Entender esse ciclo ajuda a identificar oportunidades:
- 1º Leilão SFI: Imóvel recém-retomado, sem desconto. Pouca procura.
- 2º Leilão SFI: Não vendeu no 1º. Valor cai para o saldo devedor. Descontos significativos.
- Licitação Aberta / Venda Online: Caixa tenta vender por outros canais, geralmente com descontos maiores.
- Venda Direta Online: Último estágio. Maiores descontos, preço fixo, sem disputa.
Receba novos imóveis antes de todo mundo.
Seja notificado assim que surgirem oportunidades na sua cidade.
Perguntas Frequentes
01Qual modalidade oferece o maior desconto?
A Venda Direta Online e a Venda Online costumam oferecer os maiores descontos sobre o valor de avaliação, pois o imóvel já passou por etapas anteriores sem ser vendido. O desconto varia caso a caso.
02Posso financiar em todas as modalidades?
Não necessariamente. A possibilidade de financiamento depende do imóvel e do edital. Os leilões SFI seguem as regras do edital do leiloeiro. Na Venda Online e na Venda Direta Online, muitos imóveis aceitam financiamento e FGTS. Sempre consulte o edital do imóvel.
03Preciso pagar comissão em todas as modalidades?
Não. A comissão de 5% ao leiloeiro é paga pelo comprador apenas nas modalidades de Leilão e Licitação Aberta. Na Venda Online e na Compra Direta, não há essa comissão — o assessoramento da imobiliária credenciada é gratuito para o comprador (pago pela Caixa).
04Qual a diferença entre Leilão SFI e Licitação Aberta?
O Leilão SFI (1º e 2º) é regido pela Lei 9.514/97 e envolve lances públicos em tempo real. A Licitação Aberta segue a Lei 13.303/2017, artigo 28, §3º, e funciona por meio de edital com propostas públicas. Na prática, a dinâmica de disputa é bastante diferente.
05O ex-proprietário recebe algo se o imóvel for vendido em leilão?
Apenas se vendido no 1º ou 2º Leilão por valor maior que a dívida + despesas. Nesse caso, o ex-proprietário tem direito à diferença e deve procurar uma agência da Caixa. Não é necessário pagar taxa e a Caixa não possui convênio com terceiros para devolver valores.