A Caixa Econômica Federal utiliza cinco modalidades distintas para vender os imóveis que retomou de financiamentos inadimplentes. Cada modalidade tem suas próprias regras, base legal, faixa de desconto e forma de participação. Entender essas diferenças é fundamental para escolher a melhor estratégia de compra.
Explore imóveis de leilão da Caixa
Descontos de até 90%. Filtros avançados e alertas por email.
Visão geral das 5 modalidades
Quando um mutuário deixa de pagar o financiamento, a Caixa retoma o imóvel e o coloca à venda. O imóvel percorre um ciclo de modalidades, começando pelo 1º Leilão e, caso não seja vendido, avançando para modalidades com descontos progressivamente maiores.
| Modalidade | Base legal | Valor de referência | Dinâmica | Desconto típico |
|---|---|---|---|---|
| 1º Leilão SFI | Lei 9.514/97 | Garantia atualizada ou avaliação (o maior) | Lances públicos | 0% |
| 2º Leilão SFI | Lei 9.514/97 | Total da dívida + despesas | Lances públicos | Variável (dívida pode ser menor que avaliação) |
| Licitação Aberta | Lei 13.303/2017 | Desconto sobre avaliação atual | Edital público | Variável |
| Venda Online | Lei 13.303/2017 | Desconto sobre avaliação atual | Lances com cronômetro | Variável |
| Venda Direta Online | Lei 13.303/2017 | Desconto sobre avaliação atual | Primeiro a propor | Variável |
1º Leilão SFI
O 1º Leilão é a primeira tentativa de venda do imóvel retomado. Regido pela Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), o valor mínimo de lance é o valor da garantia atualizada ou a avaliação da prefeitura (o maior entre os dois), ou seja, geralmente não há desconto nesta etapa. O leilão é conduzido por leiloeiro oficial credenciado pela Caixa, conforme edital.
- Quem participa: Pessoas físicas e jurídicas cadastradas no portal do leiloeiro
- Valor mínimo: Garantia atualizada ou avaliação da prefeitura (o maior)
- Pagamento: Geralmente à vista, conforme edital
- Comissão: 5% sobre o valor de arrematação, pago pelo comprador ao leiloeiro
2º Leilão SFI
Se o imóvel não for vendido no 1º Leilão, ele vai para o 2º Leilão. A grande diferença é que o valor mínimo cai para o total da dívida somado às despesas de consolidação, que costuma ser bem inferior ao valor de avaliação.
- Valor mínimo: Total da dívida + despesas de consolidação
- Prazo: Ocorre após o 1º Leilão, conforme edital
- Pagamento: Geralmente à vista, conforme edital
Licitação Aberta
A Licitação Aberta é uma concorrência pública regida pela Lei 13.303/2017, artigo 28, §3º. Os interessados enviam propostas conforme as regras definidas no edital, e a maior proposta acima do valor mínimo vence.
- Como participar: Enviar proposta conforme as regras e prazos definidos no edital
- Vantagem: Menos concorrência que os leilões online
- Desvantagem: Processo mais burocrático e com prazos rígidos
Venda Online e Venda Direta Online
Estas são as modalidades mais acessíveis e populares, pois funcionam inteiramente pelo portal da Caixa, sem necessidade de presença física.
A Venda Online funciona como um leilão eletrônico com cronômetro. Os participantes enviam lances durante um período determinado. Quando o cronômetro chega a zero, vence o maior lance. Cada novo lance nos últimos 5 minutos estende o prazo em mais 5 minutos.
A Venda Direta Online (ou Compra Direta) é a modalidade mais simples: o imóvel tem um preço fixo e o primeiro interessado a enviar uma proposta pelo valor mínimo (ou superior) leva o imóvel. Não há cronômetro nem disputa — é quem chega primeiro.
O ciclo do imóvel retomado
Na prática, o imóvel retomado percorre as modalidades em uma sequência lógica. Entender esse ciclo ajuda a identificar oportunidades:
- 1º Leilão SFI: Imóvel recém-retomado, sem desconto. Pouca procura.
- 2º Leilão SFI: Não vendeu no 1º. Valor cai para o saldo devedor. Descontos significativos.
- Licitação Aberta / Venda Online: Caixa tenta vender por outros canais, geralmente com descontos maiores.
- Venda Direta Online: Último estágio. Maiores descontos, preço fixo, sem disputa.
Receba alertas de novos imóveis por email
Seja notificado antes de todos quando surgirem oportunidades.
Perguntas Frequentes
Qual modalidade oferece o maior desconto?
A Venda Direta Online e a Venda Online costumam oferecer os maiores descontos sobre o valor de avaliação, pois o imóvel já passou por etapas anteriores sem ser vendido. O desconto varia caso a caso.
Posso financiar em todas as modalidades?
Não necessariamente. A possibilidade de financiamento depende do imóvel e do edital. Os leilões SFI seguem as regras do edital do leiloeiro. Na Venda Online e na Venda Direta Online, muitos imóveis aceitam financiamento e FGTS. Sempre consulte o edital do imóvel.
Preciso pagar comissão em todas as modalidades?
Sim. Em todas as modalidades de venda, o comprador paga comissão de 5% sobre o valor de venda ao leiloeiro ou à imobiliária credenciada. Essa comissão é cobrada à parte do valor do imóvel.
Qual a diferença entre Leilão SFI e Licitação Aberta?
O Leilão SFI (1º e 2º) é regido pela Lei 9.514/97 e envolve lances públicos em tempo real. A Licitação Aberta segue a Lei 13.303/2017, artigo 28, §3º, e funciona por meio de edital com propostas públicas. Na prática, a dinâmica de disputa é bastante diferente.