A Caixa Econômica Federal é a maior vendedora de imóveis retomados do Brasil. São milhares de casas, apartamentos e terrenos disponíveis com descontos sobre o valor de avaliação. Neste guia, você vai entender como funciona todo o processo de compra, desde a escolha do imóvel até o registro da escritura.
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O Portal de Imóveis Caixa
O Portal de Imóveis Caixa (venda-imoveis.caixa.gov.br) é a plataforma oficial onde a Caixa publica todos os imóveis retomados disponíveis para venda. Pelo portal, você pode:
- Buscar imóveis por estado, cidade e modalidade de venda
- Consultar o valor mínimo de venda e o valor de avaliação
- Verificar se o imóvel aceita financiamento ou FGTS
- Acessar o edital completo e a matrícula do imóvel
- Enviar propostas de compra diretamente pelo sistema
Os dados são atualizados diariamente pela Caixa. A cada atualização, imóveis novos podem aparecer e outros podem ser removidos após a venda.
Modalidades de Venda
A Caixa utiliza cinco modalidades principais para vender os imóveis retomados. Cada uma tem regras, prazos e valores diferentes:
| Modalidade | Como funciona | Valor de venda |
|---|---|---|
| 1º Leilão | Leilão público conforme edital do leiloeiro. O imóvel é vendido pelo maior lance acima do valor mínimo. | Valor da garantia atualizada ou avaliação da prefeitura (o maior) |
| 2º Leilão | Ocorre quando o imóvel não é vendido no 1º leilão. Os lances partem de um valor mínimo reduzido. | Total da dívida + despesas de consolidação |
| Licitação Aberta | Concorrência pública conforme edital. Vence a maior oferta acima do mínimo. | Desconto sobre avaliação atual |
| Venda Online | Cronômetro regressivo pelo portal da Caixa. A maior proposta vence quando o tempo se encerra. | Desconto sobre avaliação atual |
| Venda Direta Online | Compra imediata pelo preço fixo publicado, sem concorrência. O primeiro a enviar a proposta com o valor mínimo leva o imóvel. | Desconto sobre avaliação atual |
Passo a Passo da Compra
- Pesquise o imóvel: Use o portal da Caixa ou o Dr. Leilão para encontrar imóveis na cidade e faixa de preço desejada. Compare descontos, modalidades e condições de pagamento.
- Leia o edital completo: O edital contém todas as informações sobre o imóvel: valor mínimo, forma de pagamento, débitos existentes, situação de ocupação e documentação necessária. Nunca envie uma proposta sem ler o edital.
- Consulte a matrícula: A matrícula do imóvel revela o histórico de proprietários, ônus, penhoras e outras restrições. Verifique se não há impedimentos à transferência.
- Avalie o endereço externamente: A Caixa não disponibiliza chaves para visitação interna. Vá até o local para avaliar a vizinhança, acesso e estado externo do imóvel. O corretor credenciado pode buscar informações com síndico, porteiros e vizinhos.
- Simule o financiamento (se aplicável): Se pretende financiar, procure uma agência da Caixa para aprovação prévia de crédito. Tenha em mãos documentos pessoais, comprovantes de renda e extrato do FGTS.
- Envie a proposta: Acesse o portal da Caixa, selecione o imóvel e envie sua proposta com o valor desejado (igual ou superior ao mínimo). Anexe os documentos solicitados no edital.
- Aguarde a homologação: A Caixa analisa as propostas e comunica o resultado. Se aprovado, você receberá instruções para pagamento e assinatura do contrato.
Formas de Pagamento
A Caixa oferece três formas principais de pagamento para imóveis retomados:
- À vista: Pagamento integral do valor arrematado. A entrada mínima de 5% deve ser paga em recursos próprios via boleto em até 2 dias úteis.
- FGTS: O saldo do FGTS pode ser usado como parte do pagamento. É necessário consultar uma agência da Caixa antes da proposta para verificar as condições de elegibilidade e obter aprovação prévia.
- Financiamento habitacional: O valor pode ser financiado nas condições do crédito imobiliário da Caixa. A entrada mínima é de 5% em recursos próprios. É necessário ter a aprovação prévia de crédito antes de enviar a proposta.
Após Arrematar
Depois que sua proposta for aceita e homologada pela Caixa, os próximos passos são:
- Pagamento do boleto de entrada: O boleto de no mínimo 5% do valor total deve ser pago em até 2 dias úteis após a homologação. O não pagamento configura arrependimento automático da proposta.
- Apresentação de documentos: Envie os documentos pessoais e comprovantes exigidos pelo edital. Para financiamento, inclua também os documentos de crédito aprovados.
- Assinatura do contrato: A contratação (escritura pública ou contrato) deve ocorrer em até 30 dias corridos da homologação.
- Pagamento do ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago integralmente ao município antes do registro. A alíquota varia conforme a cidade.
- Registro no Cartório de Imóveis: Com o contrato assinado e ITBI pago, leve a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis competente para transferir a propriedade para seu nome.
Riscos e Cuidados
Comprar imóvel de leilão da Caixa pode ser muito vantajoso, mas exige atenção. Antes de enviar sua proposta, verifique os seguintes pontos:
- Ocupação do imóvel: Muitos imóveis retomados ainda estão ocupados. Nesse caso, o comprador é responsável pela desocupação, que pode exigir ação judicial (imissão na posse).
- Dívidas de condomínio: Em leilão, o condomínio é totalmente do comprador. Nas demais modalidades, o comprador assume até 10% do valor de avaliação e a Caixa arca com o excedente. Verifique o edital.
- IPTU em atraso: Em leilão, é totalmente do comprador. Nas demais modalidades, consulte o edital. Verifique na prefeitura o valor atualizado antes de fazer sua proposta.
- Estado de conservação: A Caixa não se responsabiliza pelo estado do imóvel. As fotos e descrições podem estar desatualizadas (baseadas em laudos antigos). Avalie o endereço externamente e considere custos de reforma no seu orçamento.
- Matrícula com ônus: Verifique se há penhoras, ações judiciais ou outros gravames na matrícula. Esses ônus podem inviabilizar a compra.
- Custos adicionais: Além do valor do lance, considere: comissão de 5% ao leiloeiro (apenas em Leilão e Licitação Aberta), ITBI (alíquota varia por cidade), custos de cartório, e eventuais débitos de condomínio e IPTU.
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Perguntas Frequentes
01Qualquer pessoa pode comprar imóvel da Caixa?
Podem participar pessoas físicas maiores de 18 anos (ou emancipados acima de 16) e pessoas jurídicas. Há impedimentos para dirigentes da Caixa e parentes até 3º grau, MEI e empregados de determinados setores internos.
02Preciso pagar corretor ou imobiliária?
Não. A comissão do corretor/imobiliária credenciada é paga exclusivamente pela Caixa. O comprador não paga nada pelo assessoramento. Em Leilão e Licitação Aberta, há comissão de 5% paga ao leiloeiro, mas essa é uma figura diferente do corretor.
03Quanto tempo leva do lance à escritura?
Após a homologação, o boleto de entrada (mínimo de 5%) deve ser pago em 2 dias úteis. A assinatura do contrato ocorre em até 30 dias corridos da homologação.
04Posso fazer oferta menor que o valor anunciado?
Não. O valor anunciado é o mínimo que a Caixa aceita. Propostas abaixo desse valor não são aceitas pelo sistema.
05Posso desistir após arrematar?
Sim. Há direito de arrependimento em 7 dias (CDC). Após esse prazo, a desistência implica multa de 5% do valor total da proposta.