O preço de venda é apenas o começo. Quem compra imóvel retomado da Caixa precisa considerar uma série de custos adicionais. Neste guia, detalhamos cada custo para que você monte um orçamento realista antes de dar seu lance.
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Comissão de 5%
Em todas as modalidades de venda, o comprador é obrigado a pagar uma comissão de 5% sobre o valor de venda ao leiloeiro oficial ou à imobiliária credenciada pela Caixa. Essa comissão é cobrada à parte, ou seja, não está incluída no valor do lance.
Por exemplo: se você arremata um imóvel por R$ 200.000, pagará R$ 10.000 de comissão, totalizando R$ 210.000 em desembolso direto.
ITBI — Imposto de Transmissão
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade. A alíquota varia conforme a cidade — consulte a prefeitura local para saber o valor exato.
A base de cálculo costuma ser o maior valor entre o preço de venda e o valor venal do imóvel no cadastro municipal. Em imóveis de leilão, onde o desconto é grande, a prefeitura pode cobrar sobre o valor venal, que tende a ser mais alto que o preço arrematado.
Custos de cartório
Após a arrematação e o pagamento, você precisa registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Os custos incluem:
- Escritura pública: Necessária quando o pagamento é à vista. Em financiamento, o contrato da Caixa substitui a escritura. O custo varia conforme o estado e o valor do imóvel
- Registro do imóvel: Obrigatório em todos os casos. O custo segue a tabela de emolumentos do estado
- Certidões: Certidão de ônus reais, certidão negativa de débitos e outras certidões necessárias
Dívidas de condomínio
As regras para dívida condominial em imóveis retomados da Caixa são específicas:
- Se o edital informa o débito: O comprador assume dívidas de condomínio até 10% do valor de avaliaçãodo imóvel. O que exceder esse limite é responsabilidade da Caixa
- Se o edital não menciona débito: A Caixa assume a totalidade da dívida condominial. A omissão não transfere responsabilidade ao comprador
Por exemplo: imóvel avaliado em R$ 300.000 com dívida de condomínio de R$ 45.000. O comprador paga até R$ 30.000 (10% de R$ 300.000) e a Caixa arca com os R$ 15.000 restantes.
IPTU e outros débitos
Diferente do condomínio, os débitos de IPTU acompanham o imóvel e são de responsabilidade do novo proprietário. A Caixa não assume IPTU em atraso, a menos que o edital diga expressamente o contrário.
Antes de dar seu lance, consulte a prefeitura para obter o valor atualizado do IPTU em aberto. Em alguns casos, a dívida de IPTU pode ser negociada diretamente com a prefeitura, com descontos e parcelamentos.
Exemplo de cálculo completo
Veja um exemplo realista de todos os custos para um apartamento retomado:
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor de avaliação | R$ 300.000 |
| Valor de arrematação (50% de desconto) | R$ 150.000 |
| Comissão (5%) | R$ 7.500 |
| ITBI (alíquota municipal sobre o valor venal) | R$ 7.500 |
| Registro em cartório | R$ 2.000 |
| Condomínio em atraso (até 10% do avaliado) | R$ 12.000 |
| IPTU em atraso | R$ 5.000 |
| Reforma estimada | R$ 20.000 |
| Custo total estimado | R$ 204.000 |
Neste exemplo, os custos adicionais representam 36% do valor de arrematação. Ainda assim, o custo total de R$ 204.000 é 32% menor que a avaliação de R$ 300.000 — um excelente negócio, desde que tudo esteja previsto no orçamento.
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Perguntas Frequentes
A comissão de 5% é negociável?
Não. A comissão de 5% é definida pela Caixa e cobrada do comprador em todas as modalidades de venda. Ela é paga diretamente ao leiloeiro ou imobiliária credenciada e não pode ser reduzida ou eliminada.
O ITBI incide sobre o valor de venda ou de avaliação?
Na maioria das prefeituras, o ITBI incide sobre o maior valor entre o valor de venda e o valor venal do imóvel (cadastro municipal). Em imóveis de leilão, onde o valor de venda costuma ser inferior ao de mercado, a prefeitura pode cobrar sobre o valor venal. Consulte a prefeitura local.
Se o edital não menciona dívida de condomínio, quem paga?
Se o edital não menciona débitos condominiais, a Caixa assume a responsabilidade integral pela quitação. Essa é uma regra importante: a omissão no edital não transfere a dívida ao comprador.
Posso abater os custos de reforma do valor do lance?
Não diretamente. O lance deve ser pelo valor mínimo do edital, sem abatimentos. Porém, ao calcular quanto está disposto a pagar, inclua a estimativa de reforma para saber se o negócio compensa.
Quanto custa o registro no cartório?
O custo de registro varia por estado e por valor do imóvel, seguindo a tabela de emolumentos de cada estado. Em financiamento, o contrato da Caixa substitui a escritura pública. Consulte o cartório da comarca do imóvel para obter os valores exatos.