Dar lance em imóvel retomado da Caixa sem a devida diligência pode se transformar em um pesadelo financeiro. Este checklist reúne todos os pontos que você deve verificar antes de enviar sua proposta, para garantir que o negócio é seguro e vantajoso.
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1. Matrícula atualizada
A matrícula é o documento mais importante do imóvel. Ela contém todo o histórico de propriedade, ônus e gravames. Solicite uma matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias) no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Verifique na matrícula:
- Se a Caixa consta como proprietária ou fiduciária
- Se há penhoras, hipotecas ou outros ônus registrados
- Se há averbação de construção (se o imóvel é edificado)
- Se a descrição do imóvel confere com o edital
2. Certidão de ônus reais
A certidão de ônus reais complementa a matrícula e lista todos os gravames vigentes sobre o imóvel. Verifique se há:
- Penhoras judiciais (execuções fiscais, trabalhistas, cíveis)
- Hipotecas de terceiros
- Usufruto em favor de alguém
- Cláusulas de inalienabilidade
3. Ações judiciais
Consulte os distribuidores judiciais (cível, federal, trabalhista e fiscal) no nome do imóvel e dos antigos proprietários para verificar se há:
- Ações de anulação da consolidação de propriedade pela Caixa
- Ações possessórias em andamento
- Execuções fiscais que possam recair sobre o imóvel
- Ações trabalhistas que possam gerar penhora
4. Estado de ocupação
Verifique no edital se o imóvel está ocupado ou desocupado. Se estiver ocupado:
- O comprador é responsável pela desocupação, podendo precisar de ação judicial (imissão na posse)
- O custo com advogado e prazo judicial devem ser considerados no orçamento
- A desocupação judicial pode ser demorada e custosa
- Visite o endereço para avaliar a situação real da ocupação
5. Condições de débitos e pagamento
Antes de dar o lance, levante todos os débitos associados ao imóvel:
- Condomínio: Consulte o síndico ou a administradora para saber o valor atualizado. Em leilão, o condomínio é totalmente do comprador. Nas demais modalidades, comprador paga até 10% da avaliação e a Caixa paga o excedente
- IPTU: Consulte a prefeitura. Em leilão, é totalmente do comprador. Nas demais modalidades, consulte o edital
- Taxas diversas: Verifique se há débitos de água, luz ou gás vinculados ao imóvel (embora estes sejam cobrados do titular da conta, podem gerar transtornos)
6. Aprovação de crédito e FGTS
Se pretende usar financiamento ou FGTS, estas verificações são obrigatórias antes de dar o lance:
- Financiamento: Obtenha aprovação prévia de crédito em uma agência da Caixa. Leve documentos pessoais, comprovantes de renda e extrato do FGTS
- FGTS: Consulte uma agência da Caixa para verificar as condições de elegibilidade e obtenha a pré-aprovação
- Edital: Confirme que o imóvel aceita a forma de pagamento pretendida
7. Avaliação externa do imóvel
A Caixa não disponibiliza chaves para visitação interna — os imóveis são vendidos nas condições em que se encontram. O corretor credenciado pode buscar informações com síndico, porteiros e vizinhos. Vá ao endereço para avaliar externamente:
- Estado externo da construção (telhado, fachada, estrutura)
- Vizinhança e infraestrutura (comércio, transporte, segurança)
- Acesso e condições da rua
- Se o imóvel aparenta estar ocupado
- Conversas com vizinhos podem revelar informações valiosas
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Perguntas Frequentes
01Onde consigo a matrícula atualizada do imóvel?
A matrícula pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado. Muitos cartórios já oferecem solicitação online. Além disso, a Caixa disponibiliza a matrícula no edital de alguns imóveis, acessível pelo portal ou pelo Dr. Leilão.
02O que fazer se o imóvel estiver ocupado?
Imóveis ocupados podem exigir ação de imissão na posse para desocupação, que pode ser demorada. Considere os custos com advogado e o tempo de espera no seu planejamento. O comprador é responsável pela desocupação.
03Preciso de aprovação de crédito antes de dar o lance?
Sim, se pretende financiar. A aprovação prévia de crédito na Caixa é essencial antes de enviar a proposta. Sem ela, você corre o risco de arrematar o imóvel e não conseguir o financiamento, perdendo o sinal e a comissão.
04É possível visitar o imóvel por dentro antes de dar lance?
Não. A Caixa não disponibiliza chaves para visitação interna dos imóveis. Os imóveis são vendidos nas condições em que se encontram. O corretor credenciado pode buscar informações com síndico, porteiros e vizinhos para ajudar na sua avaliação. Visite o endereço externamente para avaliar a vizinhança e o estado da fachada.
05As fotos e a descrição do imóvel refletem a situação atual?
Não necessariamente. As fotos e descrições são baseadas em laudos da época da concessão do crédito e podem estar desatualizadas. O imóvel é vendido no estado em que se encontra (ocupação e conservação). Reformas e regularização são responsabilidade do comprador.